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El mercado industrial en el Bajío se reactiva

BAJÍO, México.- Después de un año difícil para el mercado del Bajío, la reactivación es evidente en el tercer trimestre del año y comienza a darse con el principio del incremento de las operaciones en la zona. Los sectores favorecidos fueron el automotriz, almacenaje y logística, siendo esta última la que representó el 70% de los movimientos del mercado, mientras que la actividad manufacturera correspondió a más del 20%.

En los reportes de la actividad industrial en Querétaro y Guanajuato durante el tercer trimestre del año, elaborados por Vianey Macías, analista de la división de Investigación de mercados de Newmark, cuyo presidente en México y director regional para América Latina es Giovanni D´Agostino, se destaca que, de acuerdo con el gobierno de Guanajuato, la expansión industrial pretende partir de la búsqueda de inversiones vanguardistas con alto compromiso ambiental. Los sectores que se ubiquen en los corredores de esta ciudad permitirán la consolidación de herramientas tecnológicas, de innovación y economía del conocimiento por lo que ha sido denominado como el “Valle de la Manufactura”, nombre que en el tercer trimestre del año se refuerza con las operaciones que se realizaron hacia ese sector.

En Querétaro, de acuerdo con la Secretaría de Desarrollo Sustentable, los proyectos de inversión que se esperan para el 2022 son parte importante de la recuperación de la industria en el segundo semestre del 2021. Tanto la reactivación del sector automotriz, como la incorporación de tecnologías de la información hacen de la entidad el mercado con mayores expectativas del Bajío.

Merece una mención especial la llegada a Querétaro de un número importante de nuevos “Data Centers” que se suman a los que ya existían y que han encontrado en Querétaro las condiciones de infraestructura y seguridad que buscan este tipo de proyectos.

Querétaro presentó al cierre del 3T2021 un inventario total de 6.3 millones de metros cuadrados y una tasa de disponibilidad del 5.5%, lo que representa 347 mil 506 m2 disponibles. La absorción bruta fue de 59 mil 349 m2 y la actividad del mercado alcanzó los 170 mil 490 m2.

Por otra parte, el mercado arrojó un precio promedio de salida de $4.00 USD/m2/mes, el cual no dista significativamente del precio del trimestre anterior ($4.01 USD/m2/mes). Se alcanzaron precios máximos de $6.24 USD/m2/mes en el corredor Aeropuerto y precios mínimos de $3.01 USD/m2/mes en el corredor El Marqués.

En relación con los espacios industriales en construcción después de la incertidumbre que se vivió a lo largo del 2020 y durante el primer semestre del 2021, se reactivó en el mercado. El

corredor cuya construcción es la más dinámica del mercado pertenece a Querétaro Norte, con casi 74 mil m2.

Querétaro tuvo una gran cantidad de parques con naves en planeación durante por lo menos dos años; sin embargo, no se había activado la construcción. Para el tercer trimestre del 2021 existen varios parques en planeación o espacios de terrenos para BTS, por lo que, de acuerdo con estimaciones, se espera que se incorporen por lo menos 20 mil m2 de naves al cierre del año en curso.

“El crecimiento de los siete principales clústeres de la entidad que son el automotriz, aeroespacial, tecnologías de información, médico, plásticos, logístico y energía, tienen un comportamiento mayor al nacional. Adicionalmente, se ha identificado que las industrias de elaboración y fabricación de alimentos, línea blanca, maquinaria pesada y biofarmacéutico tienen un alto potencial de crecimiento, debido a su alto grado de especialización, valor e inversión”, señaló Vianey Macías, analista de mercado de Newmark.

Agregó que, con relación al mercado industrial en Guanajuato en el actual trimestre del año, la recuperación se hace visible, después de un año muy complicado para este mercado del Bajío.

Los valores de la absorción neta en el actual trimestre se incrementaron en 60 mil m² con respecto al 2T2021, siendo las principales operaciones en el sector de la manufactura.

“Parte importante de esta absorción se debe a expansiones de empresas que ya tenían presencia en la zona y que han aumentado su capacidad de producción, así como a un crecimiento en las operaciones logísticas.”, indicó Héctor Guzmán, director para el Bajío de Newmark.

La tendencia del último año ha sido a la baja respecto a la construcción. Ejemplo de ello es la disminución en el 3T2021 de su volumen (51 mil 891 m2), respecto al 3T2020 (44 mil 808 m2). Ello no significa que no existan buenas expectativas respecto al mercado, al contrario, hay una gran cantidad de parques en planeación y algunos parques industriales cuentan con terrenos para la construcción de naves Build to Suit.

El inventario industrial Clase A en Guanajuato es de 8.1 millones de metros cuadrados en el tercer trimestre de 2021, con un sector construcción que disminuyó, comparado con el trimestre anterior, al presentar 44 mil 800 metros cuadrados y una tasa de disponibilidad que bajó a 5.3%.

Uno de los rasgos particulares del trimestre ha sido la disminución de los precios. En los trimestres anteriores y, a pesar de presentar bajos niveles de absorción, los desarrolladores mantuvieron constancia en los precios de salida; sin embargo, la estrategia actual es el ligero descenso de los precios. La disminución del precio promedio respecto al trimestre anterior es de $0.07, al pasar de $4.13 a $4.05 USD/m².

Por otra parte, el máximo de precios del mercado corresponde al corredor León con $5.52 USD/ m². El mínimo de precios en Guanajuato se encuentra en los corredores de Silao y León, con valor de $3.23 USD/ m².

“Mientras que el valor de la producción y de ventas del sector industrial mantienen un comportamiento estable y con ligeros cambios, el incremento de inversiones en el sector industrial ha acelerado el crecimiento del empleo en Guanajuato. El impacto de inversiones del sector industrial ha potenciado a la entidad como el segundo del país con más dinámica en el

sector automotriz. Por lo anterior, el desarrollo de plantas automotrices y ampliación de infraestructura industrial, así como innovaciones tecnológicas apuntalan al estado como un importante nodo económico industrial de México”, indicó finalmente Héctor Guzmán, director para el Bajío de Newmark.

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